Investeren in vastgoed in Cartagena: wat een huis binnen de stadsmuren werkelijk opbrengt

De meeste kopers komen naar Cartagena voor het huis. Ze blijven voor de rekensom. Een gerestaureerd koloniaal huis binnen de muren, een duplex boven het water van Bocagrande, een loft in Getsemaní: eerst genot, dan onderneming. En de tweede vraag wordt vrijwel altijd in de patio gesteld, met gedempte stem — wat brengt het op als wij er niet zijn? Het eerlijke antwoord hangt minder af van het pand dan van drie juridische poorten die het moet passeren, en van de vraag in welk van de vier Cartagena's het staat.

De vraagzijde: een stad die haar eigen agenda vult

Verhuurrendement begint bij aankomsten, en die van Cartagena zijn allang geen seizoensfolklore meer. Rafael Núñez International verwerkte in 2025 7.756.298 passagiers — een record, 245.437 meer dan het jaar ervoor — waarbij het internationale verkeer harder groeide dan het binnenlandse en er ongeveer 1,75 miljoen internationale passagiers landden. Alleen in december reisden er ruim 705.000 mensen doorheen. De cijfers van de nationale hotelvereniging vertellen hetzelfde verhaal vanaf de andere kant: in het eerste kwartaal van 2025 noteerde Cartagena de hoogste bezettingsgraad van de grote Colombiaanse steden, ruim boven het landelijk gemiddelde. Een verhuurcasus is nooit sterker dan de vraag eronder; hier is die vraag gemeten, gepubliceerd en stijgend.

Waar het rendement zit: de vier Cartagena's

Beleggers spreken over Cartagena als één markt. Het zijn er vier. De ommuurde stad — het centro histórico, sinds 1984 UNESCO-werelderfgoed — herbergt het schaarste goed van het Amerikaanse Caribisch gebied: een vast aantal koloniale huizen waaraan er nooit één kan worden toegevoegd. Het vraagt de hoogste nachtprijzen en de hoogste instap. Getsemaní, net buiten de muren, ruilt schaarste in voor energie: kleinere oppervlakten, een jongere en internationalere gast, en een instapprijs die nog een verstandige verhouding tussen koopsom en nachtprijs toelaat. Bocagrande en Castillogrande vormen de verticale stad: appartementen en penthouses aan zee, stabiele vraag het hele jaar door, gebouwen met services en bewaking, en een gast die liever een lift en een zwembad heeft dan een patio. En de eiland- en schiereilandadressen — Barú, Tierra Bomba, het strand ten noorden van de stad — zijn een ander bedrijf: minder boekingen, langere verblijven, een zwaardere operatie, buitengewone foto's. Onze lezing van elk daarvan staat in de wijkengids van Cartagena, het actuele aanbod in het bestemmingsprofiel.

De eerste poort: het RNT

Voordat er één nacht verkocht wordt, moet een woning die aan toeristen wordt verhuurd zijn ingeschreven in het Registro Nacional de Turismo. Die inschrijving is een voorafgaande en verplichte voorwaarde om als vivienda turística te mogen opereren — geen formaliteit achteraf — en wanneer de exploitant niet de eigenaar is, hoort de uitdrukkelijke toestemming van de eigenaar in het dossier. Het kost weinig en is snel geregeld. Het is ook de lijn tussen een professioneel verhuurobject en een informeel adresje — en in toenemende mate de lijn die bepaalt of een woning überhaupt geadverteerd mag worden.

De tweede poort: het reglement van het gebouw

Dit is de poort waar Nederlandse kopers op stuklopen. Colombiaanse appartementen en veel verbouwingen binnen de muren vallen onder het regime van propiedad horizontal, en het reglement van elk gebouw bepaalt of verhuur per nacht een toegestaan gebruik van de privéunit is. Waar dat niet zo is, kijkt de wet niet weg: de beheerder is verplicht melding te maken van toeristische verhuur in units die het reglement daarvoor niet bestemt, of door exploitanten zonder geldige RNT-inschrijving. Wie in Nederland met een VvE en een splitsingsreglement heeft gewerkt — en met een gemeente die vakantieverhuur aan melding, vergunning en een maximum aantal nachten bindt — herkent de logica meteen. En daarmee ook de remedie: het reglement lees je vóór het bod, nooit erna. Wij vragen het standaard op en nemen het door.

De derde poort: de platforms

De Colombiaanse toerismewet van 2020 sloot de informele route af. Digitale platforms zijn verplicht advertenties van toeristische aanbieders zonder actieve, geldige RNT-inschrijving niet te publiceren en te verwijderen. In de praktijk zijn de nalevingsvraag en de marketingvraag daarmee dezelfde vraag geworden. Een woning die zich niet kan registreren, kan niet worden geadverteerd; en een woning die niet geadverteerd kan worden, heeft geen verhuurcasus, hoe mooi de patio ook is. Hoe wij vinden dat je deze markt betreedt, staat in onze gids over verhuurinvesteringen in Colombia.

Wat het kost om het te dragen

De lasten van een Cartagena-object zijn naar internationale maatstaven licht, en verdienen toch een eerlijke som. De jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting — de predial — loopt van een fractie van een procent tot ruwweg 1% van de kadastrale waarde, en die kadastrale waarde ligt doorgaans onder de marktwaarde. Een unit in een gebouw kent daarnaast de maandelijkse administración voor bewaking en gedeelde voorzieningen. Een verhuurd object telt op wat de nachtprijs werkelijk beschermt: professioneel beheer, schoonmaak tussen verblijven, linnengoed en onderhoud in zilte zeelucht, en verzekering. Het volledige aankoop- en eigendomsbudget — 3–5% kosten koper, notaris en registratie, jaarlast — staat regel voor regel in ons kostenartikel en in de gids over kosten en belastingen.

Wat er in het topsegment daadwerkelijk verhuurt

Op ons niveau is het verschil tussen een goed en een uitzonderlijk jaar zelden alleen het adres. Het is water — een dompelbad in de patio of een zwembad op het dakterras boven de pannen — en het is het aantal echte slaapkamers met eigen badkamer, want de premiumboeking in Cartagena is een gezin of twee stellen die samen reizen, geen soloreiziger. Het is een restauratie die de oorspronkelijke intelligentie van het huis heeft behouden in plaats van weggepoetst, het onderwerp van onze notitie over koloniale architectuur. Het is airconditioning die het in augustus doet, een keuken waarin je gasten kunt ontvangen, en een dakterras met uitzicht op een klokkentoren. Objecten van die beschrijving houden hun prijs vast wanneer de stad stil ligt, en verkopen het snelst door — het punt waarop rendement en vermogensgroei geen losse argumenten meer zijn. Onder de huizen die wij nu vertegenwoordigen: het herenhuis binnen de muren, de koloniale loft in Getsemaní en de strandresidentie in Los Morros.

De uitstap plan je bij de instap

Een verhuurobject koop je twee keer: één keer van de verkoper, één keer van de koper die het van u overneemt. Colombia behandelt de winst op vastgoed dat langer dan twee jaar is aangehouden als een occasionele winst, belast tegen een vast tarief van 15%. En aankoopgelden die via de formele deviezenmarkt binnenkomen en als buitenlandse investering bij de centrale bank worden aangemeld, behouden het recht om kapitaal en winst via hetzelfde kanaal te repatriëren. Huurinkomsten worden onder de gewone Colombiaanse regels aangegeven, en een goed gerund huis bewaart wat dat moment eenvoudig maakt: een RNT-nummer, facturen, een beheerrapportage en een schone fiscale historie. Wie wil verhuren, leest eerst waarom internationaal kapitaal Cartagena herontdekte.

Cartagena en Antioquia, samen aangehouden

De cliënten die dit het beste doen, houden zelden één object aan. Een huis in Cartagena draagt de erfgoedschaarste en de internationale gast; een gemeubileerd appartement in Medellín of een huis aan het stuwmeer van Guatapé draagt een andere agenda, een andere vraag en een lichtere operatie. Samen vlakken de twee gebieden af wat elk afzonderlijk zou doen. De volledige portefeuille staat in de Collectie.

De visie van Lux Haven

Cartagena beloont de eigenaar die zijn verhuurobject behandelt als een onderneming met een prachtige voordeur: registratie op orde, het reglement gelezen vóór het bod, professioneel beheer, en cijfers gemodelleerd op gepubliceerde vraag in plaats van op één goede week in december. Dat is de enige versie van deze markt waar wij een cliënt in zetten. Om over een specifiek gebouw, een specifieke straat of concrete cijfers te spreken: begin een vertrouwelijk gesprek.

Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch, fiscaal of beleggingsadvies. Regels verschillen per gebouw en gemeente en veranderen in de tijd; win advies in dat is toegesneden op uw situatie voordat u zich verbindt.