Ferienimmobilie in Cartagena vermieten: Was ein Haus in der Altstadt wirklich einbringt

Die meisten Käufer kommen wegen des Hauses nach Cartagena. Sie bleiben wegen der Rechnung. Ein restauriertes Kolonialhaus innerhalb der Mauern, ein Duplex über dem Wasser von Bocagrande, ein Loft in Getsemaní: zuerst ein Vergnügen, dann ein Geschäft. Und die zweite Frage wird fast immer im Innenhof gestellt, mit gesenkter Stimme — was bringt es ein, wenn wir nicht da sind? Die ehrliche Antwort hängt weniger von der Immobilie ab als von drei rechtlichen Toren, die sie passieren muss, und davon, in welchem der vier Cartagenas sie steht.

Die Nachfrageseite: eine Stadt, die ihren Kalender selbst füllt

Vermietungsrendite beginnt bei den Ankünften, und die von Cartagena sind längst keine Saisonfolklore mehr. Der internationale Flughafen Rafael Núñez wickelte 2025 7.756.298 Passagiere ab — ein Rekord, 245.437 mehr als im Vorjahr —, wobei der internationale Verkehr schneller wuchs als der inländische und rund 1,75 Millionen internationale Passagiere im Jahr landeten. Allein im Dezember reisten über 705.000 Menschen durch. Die Zahlen des nationalen Hotelverbands erzählen dieselbe Geschichte von der anderen Seite des Buches: Im ersten Quartal 2025 verzeichnete Cartagena die höchste Auslastung der großen kolumbianischen Städte, deutlich über dem Landesdurchschnitt. Eine Vermietungsthese ist nie besser als die Nachfrage, die sie trägt; hier ist diese Nachfrage gemessen, veröffentlicht und steigend.

Wo die Rendite liegt: die vier Cartagenas

Investoren sprechen von Cartagena als einem Markt. Es sind vier. Die ummauerte Altstadt — das centro histórico, seit 1984 UNESCO-Welterbe — birgt das knappste Gut der amerikanischen Karibik: eine feste Zahl kolonialer Häuser, der sich niemals eines hinzufügen lässt. Sie verlangt die höchsten Übernachtungspreise und den höchsten Einstieg. Getsemaní, direkt vor den Mauern, tauscht Knappheit gegen Energie: kleinere Flächen, ein jüngerer und internationalerer Gast, und ein Einstiegspreis, der noch ein vernünftiges Verhältnis zwischen Kaufpreis und Nachtrate zulässt. Bocagrande und Castillogrande sind die vertikale Stadt: Wohnungen und Penthäuser zum Meer, ganzjährig verlässliche Nachfrage, Gebäude mit Service und Pförtner, und ein Gast, der Aufzug und Pool dem Innenhof vorzieht. Und die Insel- und Halbinseladressen — Barú, Tierra Bomba, der Strand nördlich der Stadt — sind ein anderes Geschäft: weniger Buchungen, längere Aufenthalte, anspruchsvollerer Betrieb, außergewöhnliche Bilder. Unsere Lesart jeder einzelnen steht im Stadtteilführer zu Cartagena, das aktuelle Angebot im Reiseziel-Profil.

Das erste Tor: das RNT

Bevor eine einzige Nacht verkauft wird, muss eine an Touristen vermietete Wohnung im Registro Nacional de Turismo eingetragen sein. Diese Eintragung ist vorherige und zwingende Voraussetzung für den Betrieb als vivienda turística, keine nachgelagerte Formalität — und wenn der Betreiber nicht der Eigentümer ist, gehört dessen ausdrückliche Zustimmung zur Akte. Sie kostet wenig und ist rasch erledigt. Sie ist zugleich die Linie zwischen einem professionellen Mietobjekt und einer informellen Adresse — und zunehmend die Linie, die darüber entscheidet, ob eine Immobilie überhaupt beworben werden darf.

Das zweite Tor: die Ordnung des Gebäudes

An diesem Tor scheitern ausländische Käufer am häufigsten. Kolumbianische Eigentumswohnungen und viele Umbauten innerhalb der Mauern unterliegen dem Regime der propiedad horizontal, und die Ordnung jedes Gebäudes entscheidet, ob die kurzfristige Vermietung eine zulässige Nutzung der Sondereigentumseinheit ist. Wo sie es nicht ist, schaut das Gesetz nicht weg: Der Verwalter ist verpflichtet, touristische Beherbergung in Einheiten zu melden, die die Hausordnung dafür nicht bestimmt, oder durch Betreiber ohne gültige RNT-Eintragung. Wer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nach dem WEG kennt — und die Zweckentfremdungsverbote deutscher Großstädte —, erkennt die Logik sofort. Und damit auch die Abhilfe: Die Ordnung wird vor dem Angebot gelesen, niemals danach. Wir fordern sie grundsätzlich an und prüfen sie.

Das dritte Tor: die Plattformen

Die kolumbianische Tourismusreform von 2020 hat den informellen Weg geschlossen. Digitale Plattformen sind verpflichtet, Inserate von Tourismusanbietern ohne aktive, gültige RNT-Eintragung nicht zu veröffentlichen und zu entfernen. In der Praxis sind die Frage der Rechtstreue und die Frage der Vermarktung damit dieselbe geworden. Eine Immobilie, die sich nicht registrieren lässt, lässt sich nicht inserieren; und eine Immobilie, die sich nicht inserieren lässt, hat keine Vermietungsthese, so schön ihr Innenhof auch sein mag. Wie dieser Markt aus unserer Sicht zu betreten ist, steht im Leitfaden zur Kurzzeitvermietung als Investment in Kolumbien.

Was das Halten kostet

Die laufenden Kosten eines Objekts in Cartagena sind nach internationalen Maßstäben gering — und verdienen dennoch eine ehrliche Rechnung. Die jährliche kommunale Grundsteuer, der predial, reicht von einem Bruchteil eines Prozents bis etwa 1% des Katasterwerts, und der Katasterwert liegt in der Regel unter dem Marktwert. Eine Einheit im Gebäude trägt zusätzlich ihre monatliche administración für Sicherheit und Gemeinschaftsleistungen. Ein vermietetes Objekt trägt, was die Rate tatsächlich schützt: professionelle Verwaltung, Reinigung zwischen den Aufenthalten, Wäsche und Instandhaltung in salzhaltiger Luft, und Versicherung. Das vollständige Erwerbs- und Haltebudget — 3 bis 5% Nebenkosten, Notar und Register, Jahreslast — steht Zeile für Zeile in unserem Kostenartikel und im Leitfaden zu Kosten und Steuern.

Was sich im oberen Marktsegment wirklich vermietet

Auf unserer Ebene ist der Unterschied zwischen einem guten und einem außergewöhnlichen Jahr selten allein die Adresse. Es ist das Wasser — ein Tauchbecken im Innenhof oder ein Pool auf der Dachterrasse über den Ziegeln — und es ist die Zahl echter Schlafzimmer mit eigenem Bad, denn die Premiumbuchung in Cartagena ist eine Familie oder zwei gemeinsam reisende Paare, kein Alleinreisender. Es ist eine Restaurierung, die die ursprüngliche Intelligenz des Hauses bewahrt statt eingeebnet hat — Thema unserer Notiz zur Kolonialarchitektur. Es ist eine Klimaanlage, die im August trägt, eine Küche, in der man empfangen kann, und eine Dachterrasse mit Blick auf einen Glockenturm. Objekte dieser Beschreibung halten ihre Rate, wenn die Stadt ruhig wird, und lassen sich am schnellsten weiterverkaufen — der Punkt, an dem Rendite und Wertentwicklung aufhören, getrennte Argumente zu sein. Zu den Häusern, die wir derzeit vertreten, zählen das Anwesen in der Altstadt, das Kolonialloft in Getsemaní und die Strandresidenz in Los Morros.

Der Ausstieg wird beim Einstieg geplant

Ein Mietobjekt kauft man zweimal: einmal vom Verkäufer, einmal von dem Käufer, der es Ihnen abnimmt. Kolumbien behandelt den Gewinn aus einer länger als zwei Jahre gehaltenen Immobilie als Gelegenheitsgewinn, besteuert mit pauschal 15%. Und Kaufmittel, die über den formellen Devisenmarkt einreisen und bei der Zentralbank als Auslandsinvestition angemeldet werden, bewahren das Recht, Kapital und Gewinn über denselben Kanal zurückzuführen. Mieteinnahmen werden nach den allgemeinen kolumbianischen Regeln erklärt, und ein gut geführtes Haus bewahrt, was diesen Moment einfach macht: eine RNT-Nummer, Rechnungen, einen Verwaltungsbericht, eine saubere steuerliche Historie. Wer vermieten will, liest zuvor, warum internationales Kapital Cartagena wiederentdeckt hat.

Cartagena und Antioquia, zusammen gehalten

Die Mandanten, die dies am besten machen, halten selten ein einziges Objekt. Ein Haus in Cartagena trägt die Knappheit des Erbes und den internationalen Gast; eine möblierte Wohnung in Medellín oder ein Haus am Stausee von Guatapé trägt einen anderen Kalender, eine andere Nachfrage und einen leichteren Betrieb. Zusammen gehalten, glätten die beiden Regionen, was jede allein täte. Das vollständige Portfolio findet sich in der Kollektion.

Die Lux-Haven-Perspektive

Cartagena belohnt Eigentümer, die ihr Mietobjekt wie ein Unternehmen mit einer sehr schönen Haustür führen: die Registrierung in Ordnung, die Hausordnung vor dem Angebot gelesen, die Verwaltung professionell, die Zahlen auf veröffentlichter Nachfrage gerechnet statt auf einer guten Dezemberwoche. Das ist die einzige Version dieses Marktes, in die wir einen Mandanten führen. Um über ein bestimmtes Gebäude, eine bestimmte Straße oder konkrete Zahlen zu sprechen, beginnen Sie ein vertrauliches Gespräch.

Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Regeln unterscheiden sich nach Gebäude und Gemeinde und ändern sich im Zeitverlauf; holen Sie vor einer Bindung auf Ihren Fall zugeschnittenen Rat ein.