Investissement locatif à Carthagène : ce que rapporte vraiment une maison dans la ville fortifiée

On vient à Carthagène des Indes pour la maison. On y reste pour l'arithmétique. Une demeure coloniale restaurée dans l'enceinte, un duplex au-dessus de la mer à Bocagrande, un loft à Getsemaní : d'abord un plaisir, ensuite une affaire. Et la seconde question se pose presque toujours dans le patio, à voix basse — combien cela rapporte-t-il quand nous n'y sommes pas ? La réponse honnête dépend moins du bien que de trois portes juridiques qu'il doit franchir, et de laquelle des quatre Carthagènes il occupe.

La demande : une ville qui remplit son propre calendrier

Un rendement locatif commence par des arrivées, et celles de Carthagène ne relèvent plus du folklore saisonnier. L'aéroport international Rafael Núñez a traité 7 756 298 passagers en 2025 — un record, 245 437 de plus que l'année précédente — avec un trafic international progressant plus vite que le domestique et près de 1,75 million de passagers internationaux sur l'année. Le seul mois de décembre en a vu passer plus de 705 000. Les chiffres de l'association hôtelière nationale racontent la même histoire de l'autre côté du registre : au premier trimestre 2025, Carthagène a enregistré le taux d'occupation le plus élevé des grandes villes colombiennes, largement au-dessus de la moyenne nationale. Une thèse locative ne vaut que la demande qui la porte ; ici, cette demande est mesurée, publiée et en hausse.

Où se situe le rendement : les quatre Carthagènes

On parle de Carthagène comme d'un seul marché. Il y en a quatre. La ville fortifiée — le centro histórico, inscrit à l'UNESCO depuis 1984 — abrite l'actif le plus rare de la Caraïbe américaine : un nombre fixe de demeures coloniales auquel on ne pourra jamais en ajouter une. Elle commande les tarifs les plus élevés et le meilleur récit à la revente, et demande le ticket d'entrée le plus haut. Getsemaní, juste hors des murs, échange la rareté contre l'énergie : des surfaces plus petites, une clientèle plus jeune et plus internationale, et un prix d'entrée qui autorise encore un rapport sensé entre acquisition et tarif. Bocagrande et Castillogrande forment la ville verticale : appartements et penthouses face à la mer, demande régulière toute l'année, immeubles à services et gardiennage, et un hôte qui préfère un ascenseur et une piscine à un patio. Enfin les adresses insulaires et de presqu'île — Barú, Tierra Bomba, le littoral au nord de la ville — relèvent d'un autre métier : moins de réservations, des séjours plus longs, une exploitation plus lourde, des photographies exceptionnelles. Notre lecture de chacune figure dans le guide des quartiers de Carthagène, et l'offre actuelle dans le profil de destination.

Première porte : le RNT

Avant la vente d'une seule nuit, un bien loué à des touristes doit être inscrit au Registro Nacional de Turismo. Cette inscription est une condition préalable et obligatoire pour exploiter un logement touristique — non une formalité postérieure — et lorsque l'exploitant n'est pas le propriétaire, l'autorisation expresse de ce dernier fait partie du dossier. Le coût est faible, le délai court. C'est aussi la ligne qui sépare un actif locatif professionnel d'une adresse informelle — et, de plus en plus, celle qui détermine si un bien peut seulement être annoncé.

Deuxième porte : le règlement de l'immeuble

C'est la porte sur laquelle butent les acquéreurs étrangers. Les appartements colombiens, et beaucoup de réhabilitations intra-muros, relèvent du régime de la propiedad horizontal, et le règlement de chaque immeuble décide si la location de courte durée constitue un usage autorisé du lot privatif. Là où elle ne l'est pas, la loi ne détourne pas le regard : l'administrateur a l'obligation de signaler l'hébergement touristique exercé dans des lots que le règlement n'y destine pas, ou par des exploitants dépourvus d'inscription active au RNT. Tout acquéreur français reconnaîtra la mécanique — le règlement de copropriété qui l'emporte sur les intentions, le changement d'usage et le numéro d'enregistrement exigés par les grandes villes. Le remède est le même : le règlement se lit avant l'offre, jamais après. Nous le demandons et l'analysons systématiquement.

Troisième porte : les plateformes

La réforme touristique colombienne de 2020 a fermé la voie informelle. Les plateformes numériques sont tenues de ne pas publier — et de retirer — les annonces des prestataires touristiques dépourvus d'une inscription active et valide au RNT. En pratique, la question de la conformité et celle de la commercialisation n'en font plus qu'une. Un bien qui ne peut pas s'enregistrer ne peut pas être annoncé ; et un bien qui ne peut pas être annoncé n'a pas de thèse locative, quelle que soit la beauté de son patio. Notre vision de l'entrée sur ce marché figure dans le guide de l'investissement locatif de courte durée en Colombie.

Le coût de la détention

Porter un actif à Carthagène coûte peu au regard des standards internationaux, et mérite néanmoins un calcul honnête. L'impôt foncier municipal annuel — le predial — va d'une fraction de point à environ 1% de la valeur cadastrale, laquelle se situe généralement sous la valeur de marché. Un lot en immeuble ajoute son administración mensuelle pour la sécurité et les services communs. Un bien loué ajoute ce qui protège réellement le tarif : gestion professionnelle, ménage entre les séjours, linge et entretien sous un air salin, et assurance. Le budget complet d'acquisition et de détention — 3 à 5% de frais de clôture, notaire et enregistrement, charge annuelle — est détaillé ligne par ligne dans notre article budget et dans le guide des frais et impôts.

Ce qui se loue vraiment en haut de marché

À notre niveau, l'écart entre une bonne année et une année exceptionnelle tient rarement à la seule adresse. Il tient à l'eau — un bassin dans le patio, une piscine en terrasse au-dessus des tuiles — et au nombre de véritables chambres avec salle de bain privative, car la réservation premium à Carthagène est une famille ou deux couples voyageant ensemble, non un voyageur solitaire. Il tient à une restauration qui a préservé l'intelligence d'origine de la maison au lieu de l'aplanir, sujet de notre note sur l'architecture coloniale. Il tient à une climatisation qui tient en août, à une cuisine où l'on peut recevoir, à une terrasse de toit face à un clocher. Les biens de cette description conservent leur tarif quand la ville se calme, et se revendent le plus vite — le point où rendement et capital cessent d'être deux arguments distincts. Parmi les demeures que nous représentons aujourd'hui : la demeure intra-muros, le loft colonial de Getsemaní et la résidence en front de mer de Los Morros.

La sortie se prépare à l'entrée

Un actif locatif s'achète deux fois : une fois au vendeur, une fois à l'acquéreur qui vous le reprendra. La Colombie traite la plus-value sur un bien détenu plus de deux ans comme un gain occasionnel, imposé à un taux forfaitaire de 15%. Et les fonds d'acquisition entrés par le marché des changes officiel, déclarés comme investissement étranger auprès de la banque centrale, préservent le droit de rapatrier capital et plus-value par le même canal. Les revenus locatifs se déclarent selon les règles colombiennes de droit commun, et un bien bien tenu conserve ce qui rend ce moment simple : un numéro RNT, des factures, un rapport de gestion, un historique fiscal propre. Qui envisage de louer lira d'abord pourquoi les capitaux internationaux ont redécouvert Carthagène.

Carthagène et l'Antioquia, tenues ensemble

Les clients qui réussissent le mieux détiennent rarement un seul actif. Une maison à Carthagène porte la rareté patrimoniale et l'hôte international ; un appartement meublé à Medellín, ou une maison au bord du lac de Guatapé, porte un autre calendrier, une autre demande et une exploitation plus douce. Tenus ensemble, les deux territoires lissent ce que chacun ferait seul. Le portefeuille complet se trouve dans la Collection.

Le regard Lux Haven

Carthagène récompense le propriétaire qui traite son bien locatif comme une entreprise dotée d'une très belle porte d'entrée : l'inscription en règle, le règlement lu avant l'offre, une gestion professionnelle, des chiffres bâtis sur une demande publiée plutôt que sur une bonne semaine de décembre. C'est la seule version de ce marché dans laquelle nous engageons un client. Pour parler d'un immeuble, d'une rue ou de chiffres précis, engagez une conversation privée.

Cet article constitue une information générale et non un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Les règles varient selon l'immeuble et la municipalité et évoluent dans le temps ; sollicitez un conseil adapté à votre situation avant de vous engager.